É Seu Direito | Direitos dos Condôminos

Olá, [música] [música] o quadro é seu direito está no ar aqui na TV Câmara Campinas. Hoje vamos falar sobre os direitos e deveres de quem mora em condomínio. Vamos esclarecer as dúvidas mais comum do dia a dia sobre regras de convivência, uso das áreas comuns e a relação com a gestão do prédio. Para conversar com a gente, tirar todas as dúvidas, recebemos o advogado Dr. Carlos Baldim. Doutor, seja muito bem-vindo. Obrigada pela sua participação. Eu que agradeço pelo convite, Rub. Espero contribuir com vocês com esse tema que afeta tanta gente que mora em condomínio hoje. Excelente. Já começamos com a compra ou aluguel. Quem compra ou aluga um imóvel pode fazer o que quiser dentro de casa ou o condomínio pode ditar regras até do lado de dentro do apartamento. Doutor, calma lá, Rúber. Vamos lá. Eh, quem compra o imóvel tem direito de propriedade dentro da sua residência pode fazer o que quiser, desde que isso não afete terceiros. Uma reclamação constante que a gente identifica nesse ponto é o seguinte: eu posso fumar dentro do meu apartamento? Você pode fumar dentro do seu apartamento desde que a fumaça não afete seu vizinho. Então, dentro da sua unidade você [música] pode exercer seu direito, desde que esse direito não afete terceiros, como por exemplo, o próprio cigarro. ou até mesmo barulho. E ainda você tem que respeitar, se for fazer alguma obra, as regras do condomínio. Então, para iniciar uma obra, você tem que aprovar o seu projeto com ART, uma responsabilidade técnica de um engenheiro perante um condomínio para que isso comprove que não vai afetar a segurança do prédio. Então, pode desde que respeite as regras coletivas. Muito bem. Agora, barulho de vizinhos é campeão de reclamações. Doutor, existe mesmo aquele horário de silêncio, né, aquela regra a partir das 22 horas, das 10 da noite ou esse barulho excessivo vale para qualquer hora do dia? Rúbian, existe uma diminuição do que se permite das 10 até às 7 da noite. Isso significa dizer que de dia tá liberado qualquer tipo de ruído. Cada município estabelece alguns critérios. Eu vou falar especificamente do de Campinas. Então, deve haver a respeito, dependendo do tipo de área, se é uma área residencial, se é uma área comercial ou uma área industrial, existem limites legais para cada uma das áreas. mesmo durante o dia existe um limite a ser observado e lógico, esse limite é menor das 22 às 7 da manhã. Então o morador que não respeita isso, a gente aqui no escritório sempre orienta que o síndico mantenha na portaria do condomínio 1 dbelímetro para em caso de reclamação de barulho de vizinho, ele suba com esse delífice belímetro e verifique se está além do limite legal de tolerância. Se tiver, faz uma mediação então para ver se esse ruido do cesso e depois segue com outras medidas, como por exemplo, multa e até em último caso, a expulsão de um condômino antissocial. Muito bem, doutor. Agora, se o morador atrasa o condomínio, ele pode ser proibido de usar as áreas comuns do prédio, eh, salão de festas, academia, piscina? Como funciona nesses casos? Você sabe, Ruba, que no passado isso era comum. Então, até como uma forma de coção pro condômino que não pagava o condomínio, eh se proibia por meio de assembleias que ele utilizasse as áreas comuns do prédio. Essa discussão chegou no judiciário e o judiciário pacificou o tema dizendo que não pode, tá? Por que que não pode? Porque existe um meio legal para realizar essa cobrança. Você pode cobrar um inadimplente com multa de juros, você pode protestar esse nadente e até entrar com uma ação judicial. Tem que seguir esse meio, correto? E não é listo, então, que o condomínio vede esse morador inadimpente de participar da academia, de frequentar o salão de festa. O que pode eventualmente é cobrar a taxa antecipada pelo do salão de festa. Isso pode. Agora, sobre os animais de estimação, o condomínio, doutor, tem o poder de proibir animais no prédio ou então exigir que os animais circulem apenas no colo dos seus tutores pelas áreas comuns? Veja, Rúber, essa [música] questão também mesma coisa, né? Então, condôminos que não gostavam de pets colocavam isso na convenção e vedavam que outras pessoas tivessem animal. A discussão também chegou no judiciário e o judiciário classificou o tema dizendo que o condomínio não pode simplesmente proibir. O que ele pode é criar regulamento e restringir. Por exemplo, o que a gente vê muito a restrição é não pode ter animal de grande porte ou animais que são naturalmente mais perigosos, exemplo de pitibu e rotivas são cães menores, né, que não atrapalham o dia a dia. E também o judiciário entende o seguinte, eh, não pode perturbar o sossego e a segurança de outros moradores. Então, eu não posso simplesmente proibir, mas eu posso criar regras para que isso se tenha uma melhor convivência dentro do condomínio. E também não posso obrigar que o morador carregue no colo, porque veja só, às vezes eu tenho um idoso, o cachorro é pesado, ele não consegue, ou que a gente vê muito também é cego com o cão guia e aí você não pode obrigar que esse cego transporte o veículo dele no colo. Então não pode, né? O condomínio pode regulamentar dizendo quais são as horas áreas que os que os cães podem transitar sempre com coler guia. e também a forma que isso vai acontecer. Doutor, agora vamos às vagas de garagem, né? Eh, eu sou moradora, não uso minha vaga de garagem. Eu posso alugar para um outro vizinho ou então alguém do lado de fora do prédio para vizinho, com certeza. Inclusive, a legislação autoriza. Então, se você não utiliza a sua vaga, o vizinho tem até preferência para alugar. Agora para terceiros, Rúbia, tem que ter uma autorização na convenção do condomínio, tá? Se o condomínio deliberar que pode, eu já tive casos aqui no escritório que eram dois condomínios que a construtora entregou e um deles tinha muito mais vaga de garagem e ficava sobrando do condomínio e não podia do outro. Então eles autorizaram al lugar essas vagas, não vejo problema, mas tem que ter uma autorização. Perfeito. Agora, com o crescimento dos carros elétricos, o condomínio tem o direito de instalar eh um carregador, o condomínio, não, perdão, o condômino tem o direito de instalar um carregador na vaga por conta própria ou isso precisa ser aprovado em assembleia? Doutor esse tema é muito interessante. Ele surgiu agora em com mais força em 2026 só para explicar o contexto, né? Hoje a gente só nesse primeiro semestre foram emplacados 215.000 veículos elétricos. 125% maior o número do que no primeiro semestre do ano passado. Então, o veículo elétrico é uma realidade e os condomínios têm que passar a olhar. Imagina o seguinte, quero comprar um veículo elétrico, cheguei no meu condomínio e mandei uma mensagem pro síndico, falou: "Síndico, eu quero estagrar um carregador elétrico aqui com o meu veículo. Eu posso?" Não pode. A legislação, ela veio dizer assim: "O condomínio não pode eh proibir, mas existe uma série de regulamentos que ele tem que ficar atento. Qual que é o primeiro deles? Será que a demanda de energia que passa na rua, ela é suficiente para atender os carregadores elétricos? Segundo ponto que é muito importante, a fiação do condomínio atenda atende essa maior demanda que vai existir por conta dos carregadores elétricos. Eh, além disso, o condomínio precisa fazer uma série de adequações de chave de disjuntor geral e individual para cada um dos carregadores. Então, o que que se orienta nesses casos? que o condomínio leve o assunto para uma assembleia para contratar uma empresa de engenharia. A empresa de engenharia vai fazer essa análise dizendo que que tem que ser alterado, se tem que ter ser alterado, qual que é o valor dessa obra que o condomínio tem que executar, só para então isso ser aprovado. E aprovado, o condomínio leva a fiação até a garagem do condômino, mas a obrigação de instalar o carregador elétrico é por conta dele. Então, veja só, é um uma situação que todos os condomínios têm que olhar hoje, porque a realidade de veículo elétrico, ela tá se consolidando a cada dia mais, mas existe um passo a passo para perseguir e chegar lá. Um ponto que eu sempre oriento os clientes aqui do escritório é o seguinte: já comecem a comunicar os moradores eh que pretendem comprar veículos elétricos sobre a fase que essa obra tá, sobre qual que é o custo que se tem para chegar até uma implantação, porque pode ser que esse morador compre o veículo e ele não consiga nesse momento fazer a instalação desse carregador, já que a obra ela não ela não é permitida. Bem, agora em caso de sobrecarga, a partir dessa instalação, a responsabilidade é de quem, doutor? É do morador. E se o síndico tinha conhecimento e não fiscalizou, ele é responsável igualmente, porque cabe ele fiscalizar. Então, quando o síndica, o síndico observa ali a instalação de um carregador elétrico fora dos padrões, ele tem que fiscalizar, multar esse morador e inclusive entrar com uma ação judicial para ir que ele disfaça essa obra. Correto, doutor? Agora, pra gente finalizar, eh, tem tantas outras situações pra gente conversar, mas o nosso tempo está já se esgotando. Pra gente finalizar, algo bem interessante e comum e às vezes as pessoas acabam não falando sobre o assunto. Se os moradores desconfiarem dos gastos do prédio ou não estarem de acordo, eh, como é que eles podem exigir a prestação de contas? E aí, no caso, se o síndico se recusar a fazer a uma reunião eh para essa prestação de contas, os próprios moradores eles podem convocar uma assembleia, como funciona se eu não estou concordando com o que o condomínio vem gastando? Claro. Vamos lá. Então, mensalmente, a administradora do condomínio já é para apresentar uma prestação de contas. Então, todos que acharem que aquela prestação de contas não está correta ou não confiarem naquele número que está ali, eles podem entrar em contato com o síndico ou com o próprio conselho fiscal do condomínio. O que que cabe ao conselho fiscal? fiscalizar essa gestão financeira do síndio. Se o condomínio tem um um conselho fiscal, cabe esse morador procurar o conselho fiscal para que eles vão até o síndico e pedir o esclarecimento. Se o síndico se recusar, aí sim 1/4to dos moradores, de todos os moradores, podem convocar uma assembleia para deliberar então sobre como essa prestação de contas vai se dar ou até mesmo pela destituição desse síndico que não está com o comportamento adequado. Excelente. Dr. Carlos Baldinho, advogado, esclarecendo alguns detalhes sobre o direito condominial. Muito obrigada pela sua participação e pelos esclarecimentos, doutor. Eu que agradeço pelo convite e fico disponível sempre que precisarem. Maravilha. A gente agradece você também que tá aí do outro lado acompanhando. Fique muito bem acompanhado agora porque segue a programação da TV Câmara Campinas. Muito obrigada pela sua audiência e até o próximo é seu direito.