É Seu Direito | Reembolso compradores imóvel planta

Olá, [música] está no ar o quadro é seu direito aqui na TV Câmara Campinas. Hoje vamos falar com você que comprou um imóvel na planta. Preste muita atenção. Você pode ter dinheiro para receber da construtora e nem sabe disso. Muitas vezes a parcela sobe de um jeito que o saldo devedor parece não baixar nunca. Hoje vamos falar sobre como a lei 10.931 1931 de 2004 protege o seu bolso contra cobranças indevidas e como conseguir esse reembolso? Para nos explicar tudo aqui no S Direito, recebemos o advogado, especialista em direito imobiliário, Dr. Daniel Vicentini. Seja muito bem-vindo, doutor. Obrigada pela sua presença. Olá, Rúbia, bom dia. Tudo bem? Obrigado pela pela oportunidade. Desculpa, doutor. Essa lei de 2004, ela é muito clara sobre o reajuste mensal. O que ela diz especificamente para quem tem contratos curtos com menos de 36 meses e nós estamos amparados realmente por essa lei. Rúbia. Eh, a lei 10.931 1931 de 2004 prevê que contratos de compra e venda de imóveis com prazo inferior a 36 meses não podem ser corrigidos mensalmente, apenas contratos com prazo superior a 36 meses. E as incorporadoras elas simulam o prazo contratual com a inclusão de uma parcela de valor normalmente irrisório no final do fluxo de pagamento e fazem isso apenas para dar área de legalidade aos contratos. fazendo com que eles eh pareçam atender o requisito do do dispositivo 46 da lei 10.931. Bem, doutor, agora essa lei, ela proíbe a a correção mensal em contratos menores que 3 anos. Então, por que que às vezes a gente vê construtoras aplicando isso de forma sistemática? Eh, eles estão apostando aí na falta de informação. Qual que é a importância da gente entender o que preconiza essa lei? Qual o nosso direito como consumidor eh que a lei traz pra gente? Bom, a incorporadora, as incorporadoras, elas apostam no baixo número de ações e de questionamentos, né? De cada 100 imóveis, apenas quatro ou cinco eh vão vão questionar a periodicidade da aplicação da correção monetária. Eh, o consumidor tá amparado pelo Código de Defesa do Consumidor e tá amparado também pelos artigos 46 e 47 da Lei 10.931. E o consumidor cobrado indevidamente tem direito a ingressar em juízo, pedindo a revisão do contrato e a devolução em dobro de tudo que foi pago indevidamente. Olha aí, tem erros que podem custar até 8% do valor total do contrato. Em um imóvel de R$ 500.000, a gente fala aí de R$ 40.000 jogados fora. Esse é o tamanho do reembolso que o cidadão pode buscar. o que que o cidadão deve fazer para eh entrar em contato, né, com a construtora, com a com a incorporadora, perdão, para fazer o resgate desse valor, doutor, como funciona? Na verdade, a cobrança indevida pode atingir sim 8% do valor do imóvel, a depender de cada fluxo de pagamentos. E o comprador não tem direito à devolução dos 40, ele tem direito à devolução dobrada do valor cobrado indevidamente. Então, os 40.000 1000 pagos indevidamente, normalmente viram 80.000 de restituição. Eh, dificilmente as incorporadoras admitem a a cobrança indevida de forma administrativa e na grande maioria dos casos, o comprador precisa ingressar em juízo para pedir a a revisão do contrato e o recálculo de todo o fluxo de pagamentos. Então, doutor, agora além da lei imobiliária, né, o doutor citou o Código de Defesa do Consumidor, que também entra aqui nesse campo que nós estamos falando hoje, quando é que a justiça entende que houve má fé e obriga então a incorporadora a devolver esse dinheiro em dobro? na maioria das vezes e que em que o poder judiciário identifica uma simulação de prazo contratual eh eh e entendendo que a incorporadora esticou o contrato para simular que ele tinha o prazo mínimo legal, eh entende que a fé da incorporadora e havendo a máfé da incorporadora, o próprio Código de Defesa do Consumidor determina que os valores cobrados indevidamente sejam devolvidos em lucro. O Tribunal de Justiça de São Paulo eh tem dado decisões favoráveis, né, aos compradores nesse sentido. Eh, qual que é o caminho mais seguro para o comprador, doutor? Que que o doutor indica? E tem alguma jurisprudência que o doutor possa eh falar pra gente para que a gente possa se orientar? Olha, já são centenas de decisões do Tribunal de Justiça, reconhecendo eh a abusividade da cobrança da correção monetária mensal nesses casos. Eh, o entendimento já tá praticamente pacificado e são pouquíssimos desembargadores e pouquíssimas câmaras que entendem que o contrato nesses termos é válido. Eh, então, a orientação é para que assim que o comprador quite o imóvel, ele ingresse em juízo e e busque a revisão do contrato. Doutor, eu estou em casa, olhei para o meu contrato agora e meu extrato e percebi que eu estou sendo vítima dessa correção mensal proibida. Quais são as provas e onde eu devo ir? Como eu devo fazer? Eu devo acionar um advogado? Eu devo ir no Procom, buscar o Código de Defesa do Consumidor, entrar em contato com a incorporadora? O primeiro passo é contratar ou contatar um advogado especialista que vai fazer a análise do contrato e do fluxo de pagamentos. Eh, e ele identificando que houve a cobrança da correção monetária indevida, vai fazer o recálculo do seu fluxo de pagamentos e vai ingressar em juízo. Infelizmente, as incorporadoras não respondem a órgãos de defesa do consumidor, eh, raramente respondem a algum tipo de notificação extrajudicial e normalmente levam a questão da justiça até a última instância. Olha só, agora se eu já terminei de pagar o apartamento, né, há 2 anos, eu ainda posso pedir o reembolso? O direito ainda está valendo. O que a lei diz ainda vale para esse comprador? Olha, a legislação é muito ambígua quanto ao prazo prescricional. Enquanto o Código Civil prevê o prazo prescricional de 10 anos, o Código de Defesa do Consumidor diz que o prazo prescricional é de 5 anos. Eh, eu prefiro ser um pouco mais conservador e evitar colocar os meus clientes em risco e não ingresso com ações eh de imóveis entregues há mais de 5 anos. Mas eh o prazo prescricional inicia no último pagamento, normalmente no mês da entrega das chaves ou um mês antes da entrega das chaves. Então todo o consumidor que comprou um apartamento e recebeu as chaves nos últimos 5 anos, eh, deve procurar um advogado especialista para para verificar se houve alguma irregularidade na correção monetária eh do do saldo devedor do seu imóvel. Doutor, mediante a sua experiência, eh, as construtoras, né, incorporadoras, elas costumam devolver esse valor assim administrativamente por meio de acordos, né, ou então elas elas só devolvem mesmo quando o juiz bate o martelo? é necessário entrar, né, eh, por meio da da justiça, da lei ou o consumidor ele consegue, através do administrativo, de uma conversa com a construtora, o resgate desse valor? Olha, as construtoras elas nem admitem que a cobrança é indevida. Eh, a prática tem me mostrado que nos últimos anos elas têm levado o assunto até o STJ. Algumas vão até o STF com recurso extraordinário. Eh, raramente você vai encontrar um caso de uma incorporadora que vai se dispor a formalizar o acordo pela via extrajudicial. Eventualmente vai sair alguma coisa de acordo no cumprimento de sentença só no final de um processo. Muito bem. E agora para quem tá com o contrato na mão, qual que é o primeiro passo, doutor, para garantir que não está mais eh pagando esses 8%? eh de endividamento, o que que ele tem que ver, onde que ele deve prestar atenção, porque a gente sabe que existem contratos e contratos, né? Tem aqueles contratos que t as letrinhas bem pequenininhas e que às vezes na hora da gente fechar esse contrato, a gente nem se atenta para elas. Então, quais os pontos principais que a pessoa, o cidadão, o telespectador, né, a pessoa que investiu em um um imóvel, ele deve olhar para ver se realmente tá tudo certo ou ele está pagando esses 8%. É muito importante que o adquirente já tenha quitado o imóvel. eh você não consegue negociar com a incorporadora um prazo menor ou outro prazo diferenciado paraa correção monetária do saldo eh durante a formação do contrato, quer dizer, no momento da assinatura do contrato. O poder da incorporadora é muito grande. O o adquirente vai no estande de vendas, eh eh é feita a proposta para ele, ele não tem muita margem para negociar fluxo de pagamento, condições específicas do contrato. Eh, e mesmo durante o o contrato, dificilmente a incorporadora vai admitir que houve uma cobrança ou que está havendo uma cobrança indevida. Então, a orientação é para esse questionamento ser feito apenas após a quitação do imóvel, tá? Eh, até porque se você entra com uma ação no curso do contrato, a incorporadora vai começar a criar dificuldades para você financiar o saldo devedor ou para você receber as chaves da unidade. E aí ela com essas dificuldades, ela pode até fazer que o seu contrato dure os 36 meses que a lei exige e isso vai acabar trazendo grande prejuízo pro consumidor. Então, a a orientação é para que eh esse questionamento seja só feito após a quitação do imóvel de forma jurídica. Doutor, me conta uma coisa. O cidadão comum, ele tem, na sua visão, né, tem uma chance real imobiliário? Eh, precisa aí de um bom advogado e esse advogado tem que ter um conhecimento específico de causa? É bom que seja um advogado especialista, porque o recálculo do fluxo de pagamentos não é um cálculo simples, é uma tabela bastante complexa, precisa ser analisado cada um dos pagamentos individualmente, a data em que ele foi feito, a data da assinatura do contrato. Eh, é muito importante que eh esse essa análise prévia a ao ingresso da ação seja muito bem feita. Eh, sob pena de entrar com uma ação que você não tem direito e ter que pagar a sucumbência. Eh, mas a orientação é realmente para procurar um advogado especialista. OK, Dr. Daniel Vicentine nos orientando referente ao reembolso, né? Ah, quando a gente adquire um imóvel e de repente a gente tá pagando algo que está indevido, como nós devemos nos orientar para que tenhamos esse valor investido de volta? Doutor, quero agradecer a sua participação, as informações e o seu direcionamento aqui no nosso quadro é seu direito. Eu que agradeço a oportunidade, Rúbia. Até a próxima. Até a próxima, Dr. Daniel. E você aí de casa, continue ligadinho com a gente. Esse foi mais um quadro É seu Direito aqui na TV Câmara Campinas. Grande abraço e até mais.