É Seu Direito | Vistoria imóvel: direitos antes de receber as chaves da construtora

Olá, [música] [música] está no ar o quadro É seu Direito aqui na TV Câmara Campinas. Hoje vamos falar sobre um tema que interessa muita gente, a vistoria do imóvel antes de receber as chaves da construtora. Pois é, comprar um imóvel na planta é um sonho e muitas famílias estão realizando este sonho, mas a entrega das chaves também pode virar uma dor de cabeça se o consumidor não estiver atento. Então, para nos orientar sobre este assunto, nós recebemos o advogado Kevin de Souza. Ele é especialista em direito imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Dr. Kevin, seja muito bem-vindo. Muito obrigado, Rúbia. É um prazer falar com você e todos aqueles que nos acompanha aqui na TV Câmera Campinas. Maravilha. Então, a gente começa perguntando, doutor, sobre a vistoria do imóvel antes da entrega das chaves. Eh, isso é apenas uma formalidade ou é de fato um direito do comprador? Perfeito, Rúbia. É importante a gente esclarecer que o comprador ele tem um direito à vistoria completa, sem pressa e com registro formal. Isso é um direito previsto pelo legislador e na prática o que eu sempre recomendo, né, é que isso seja feito com máximo de detalhamento possível, porque esse é o pontapé inicial para que então as coisas passem a fluir da maneira como é esperada pel aquele adquirente. Ah, muita gente não sabe, mas não existe obrigação de aceitar um imóvel que esteja em desacordo com o que foi contratado, né? Então, Dr. Kevin, o que exatamente o comprador ele deve observar durante essa vistoria do imóvel? Quais são os principais pontos de atenção que nós devemos ter? Rúbia, na prática, eu sempre recomendo que o adquirente, ele sempre exija o laudo, né, ou termo de vistoria por escrito para que ele garanta que esse pósobra de fato, eh, esteja com padrão de acabamento, com as promessas que foram estabelecidas no memorial descritivo dentro dos padrões daquilo que foi estabelecido pelo próprio pela própria construtora. Além disso, o que a gente sempre recomenda também é que haja o manual do proprietário e os termos de garantia também avaliados. A gente sabe que nem todas as construtoras acabam entregando esses documentos quando do momento da vistoria, mas isso é fundamental de ser analisado justamente para que quem vá fazer esse acompanhamento seja sempre, se possível, um engenheiro, um arquiteto ou até mesmo uma empresa capacitada para fazer essa análise, porque existem muitos pontos, né, que são técnicos e que são necessários de serem validados nesse momento. inicial, justamente para que sejam argumentados todos os pontos e para que a construtora também saiba das ressalvas com a entrega. Excelente, doutor. Quando o doutor pontua a importância de levar um técnico especialista, né, um arquiteto ou um engenheiro, a construtora, ela pode impedir ou isso é um direito eh de quem está comprando este imóvel? Esse é um ponto bastante comum, porque muitas vezes as construtoras acabam impedindo o acesso de profissionais, que não sejam os próprios adquirentes de fazerem um acompanhamento por um profissional técnico. Isso é uma prática abusiva. É muito importante que as pessoas saibam disso, porque esse é um direito que as pessoas têm de serem acompanhados por um profissional técnico, seja ele um engenheiro, um arquiteto ou até mesmo uma empresa capacitada para ir fazer essa vistoria, fazer os testes acústicos, fazer os testes das bolinhas de good para verificar se a queda está sendo adequada. Enfim, tem uma série de detalhes que são necessários serem adotados e que se a construtora impedir ou até mesmo criar qualquer dificuldade para esse tipo de situação, é uma prática abusiva. Excelente. É importante lembrar, então, como muito bem pontuou o Dr. Kevin, que a vistoria deve ser feita com calma, sem pressa, sem pressão e com acompanhamento de um especialista, né, um técnico, um engenheiro ou então até eh uma pessoa que entenda realmente, que saiba fazer os testes, porque existe vícios que são aparentes e vícios que são ocultos em uma obra. E principalmente nesse momento da entrega das chaves, isso precisa ser detectado. O senhor pode explicar pra gente, doutor, isso de forma simples pro público eh entender esses vícios aparentes e ocultos que podem acontecer? Perfeito. O vício aparente, como o próprio nome diz, é aquilo que dá para se perceber, né? dentro de uma tensão normal, uma trinca visível, uma porta raspando, um piso que esteja oco, uma situação de pintura mal feito, tudo aquilo que de fato visivelmente é possível de seguir. E já o vício oculto que a legislação traz, ele só aparece com o mau uso ou com o tempo. Então, nós estamos falando aí, por exemplo, de uma infiltração que só ocorre quando tem chuva ou uma situação de um retorno de esgoto que só vai de fato ser identificado quando do uso do apartamento, um disjuntor, um problema elétrico, um vazamento, coisas que somente com o uso do imóvel, e aí é óbvio, a gente precisa estabelecer essas condições de prazo, isso é muito importante também para que o adquirente se atente, justamente para ele ser eh não ser pego de surpresa. Muito bem. Agora, quando o doutor fala em prazos, tem aí eh prazos legais para o consumidor reclamar desses problemas? Quais são? E e se é que realmente isso tem, ele precisa estar em contrato, o que a legislação prevê? Olha, é sempre muito importante que a gente estabeleça dois critérios aqui para essa questão do prazo. Quando nós estamos falando de um imóvel comprado diretamente entre particulares e quando nós estamos falando de um imóvel comprar diretamente com a construtora. No caso de um imóvel comprar diretamente com a construtora, nós estamos falando do Código de Defesa do Consumidor e o Código estabelece o prazo de 90 dias para defeitos visíveis, né? Então, tudo aquilo que se pode ser eh detectado dentro de um prazo de 90 dias. E aí é muito importante porque a gente sabe que as pessoas acabam adquirindo o imóvel, principalmente imóvel na planta, e levam às vezes até mais de 90 dias para de fato fazer a mudança definitiva pro imóvel. Então dentro desse prazo, por isso é muito importante a vistoria justamente para se verificar antes mesmo da da entrega dos móveis, antes mesmo da mobília, antes mesmo da mudança propriamente dentro desse prazo de 90 dias para que seja então identificado e apontado de forma formal, né? Não pode ser verbal, tem que ser por escrita, se possível, até mesmo por e-mail, para deixar claro qual que foi a data e o horário que foi feito a notificação para a construtora desse vício, justamente dentro do prazo de 90 dias, para que então a construtora passe a ter a obrigação. Já quando nós estamos falando dos vícios que não são aparentes, né, aí nós temos um prazo decadencial e esse prazo decadencial ele começa a surgir a partir do momento que esse vício oculto ele passa a ser identificado. Então isso é muito importante, que nós temos uma um uma janela de tempo muito curta, né, para que então o adquirente faça essa manifestação e obviamente se atente aos prazos para não ter qualquer tipo de de sabor ali na hora de eventualmente exigir da construtora a contrapartida de arrumar, mas muitas vezes tá fora do prazo. Excelente. Então, doutor, o prazo ele exige, existe, precisa ser respeitado, mas também precisa ser tudo documentado, porque são esses documentos desde o início, né, da compra desse imóvel que vai nos amparar na entrega deles, né? Qual que é a importância de se guardar, se documentar tudo, desde conversas por WhatsApp, e-mails recebidos e enviados? Olha, é sempre muito importante ter toda essa documentação, porque isso vai trazer todo o lastro documental e o histórico de tratativas que houve. A gente sempre recomenda e as construtoras geralmente têm um saque para fazer a comunicação desses vícios. Por mais que a gente saiba que as pessoas acabam fazendo essas comunicações formais através do WhatsApp, muitas vezes o número acaba se perdendo, as conversas acabam não sendo armazenadas e muitas vezes essas provas documentais elas acabam sendo perdidas no tempo. Então é sempre muito importante fazer essa documentação por escrito e no meio que você consiga de fato recuperar no futuro, caso haja necessidade de eventualmente se demonstrar quando foi feito essa comunicação e também até mesmo exigir judicialmente qualquer eh eh medida por parte da construtora para cumprimento das suas obrigações. Excelente. Vamos lá. cumprimento das obrigações. Se a construtora não resolver os problemas apontados, quais são os caminhos legais, né, que a pessoa eh pode seguir e se durante essa vistoria foram encontrados defeitos graves, o comprador, ele pode recusar a receber o imóvel, é possível rescindir o contrato? Como é que funciona, doutor? Perfeito, Rúbia. Existem situações que são típicas para que se aconteça a recusa do imóvel. Uma delas é a insegurança do próprio imóvel ou até mesmo que a gente chama de inhabitabilidade. Ou seja, o imóvel não está em condições adequadas para que ele possa então eh ser objeto de uso, seja por uma questão de uma infiltração ativa, seja por questão de uma ausência de uma vedação que gere um desconforto muito grande. A gente tem também a as questões que são não essenciais, mas que eh afetam as instalações, como é o caso, por exemplo, de questões que são essenciais, um problema elétrico grave e tudo isso. Nós estamos falando de situações que cabem já discussões judiciais, inclusive para se evitar a entrega desse imóvel. Então o adquirente ele pode, a partir dessas conclusões, a partir dessas questões que sejam de segurança, de habitabilidade, de não conformidade grave com aquilo que se espera de um imóvel para habitação, exigir, aí ele pode, a seu critério, né, a resolução do contrato propriamente dita com a o recebimento dos valores em razão do descumprimento contratual ou até mesmo as situações eh de abatimento do preço ou até mesmo redução. proporcional do valor do imóvel. Maravilha. Agora o apartamento, enfim, o imóvel passou pela vistoria, recebi as chaves, né? Estou feliz, contente morando nele, mas de repente eu vejo lá uma rachadura. Como faz, doutora? Eu posso recorrer à construtora mesmo depois dessa vistoria eh ter sido aprovada? Tem um prazo para que aconteça? Como que funciona nesses casos de eu já ter recebido o apartamento, o apartamento já ter passado, então pela vistoria, tudo OK, tudo certo, mas no decorrer aí do período acontece um problema estrutural. Eu devo recorrer a quem e como funciona? Olha, nesses casos que nós estamos falando de vício oculto, necessariamente existe o prazo decadencial que o Código Civil Brasileiro estabelece de 5 anos, né, para que então possa ser questionado qualquer tipo de defeito. E esse prazo ele passa a valer a partir do momento que se identifica o dano. Então, se esse imóvel foi entregue há 2 anos e se identificou isso, uma falha estrutural, um vício que de fato prejudica o imóvel, o consumidor, no caso adquirente, ele tem o prazo de 5 anos. Então, para primeiro, né, documentar formalmente paraa construtora, exigindo o reparo imediato daquela situação, não ocorrendo, há a possibilidade, então, obviamente, de se judicializar a situação buscando das duas uma, né, ou a rescisão do contrato em razão dessa situação ou até mesmo um ingresso de uma ação por danos materiais e até mesmo morais em razão eh eh do do prejuízo que eventualmente possa ter sido causado esse essa situação. Porque buscar orientação jurídica nesses casos não é exagero, gente. É a garantia de direito, né? Muitas vezes você tem um sonho e aí quando esse sonho está prestes a se tornar realidade, o sonho se se torna um pesadelo. E por isso que nós temos aí a justiça e tudo que prevê o Código de Defesa do Consumidor e a Legislação para que você seja amparado. Dr. Kevin, pra gente encerrar, eh, vamos resumir aí em dicas práticas o que que o comprador não pode deixar de fazer no dia da vistoria, né? Eh, o senhor falou até daquele aquele teste das bolinhas de good, elas ele realmente funciona? A gente consegue ver o nivelamento? Sem sombra de dúvida, esse laudo de vistoria é um ponto fundamental justamente para conseguir fazer o teste de questões que, por exemplo, essas esse teste da bolinha de good é muito relevante, porque a gente consegue verificar se a queda d'água está adequada e não só se a queda d'água está adequada, mas se tá causando empoamento também. Então, a partir disso, que é um teste mecânico, né, a gente consegue fazer essas identificações tanto quanto também vazamento, tanto quanto também eh eh eventualmente pisos que estejam o e que a gente sabe que no longo prazo vai causar um desabor. Muitas vezes você tem que quebrar o banheiro inteiro depois da mudança para fazer essas regularizações, quando antes de identificado e antes mesmo da mudança você consegue resolver sem maiores e eh de sabor. Então é muito importante pra gente revisar todos esses conceitos, o laudo e o termo de vistoria, o memorial descritivo, o manual do proprietário, a comprovação de regularidade mínima, né, paraa habitação. Então é importante que a construtora também apresente o habit para verificar se aquele empreendimento está regular paraa moradia e obviamente não menos importante, o direito de ser acompanhado por um profissional técnico que tem a capacidade de atestar todas essas condições, tanto documentais quanto também físicas. da condição do imóvel. Excelente, Dr. Kevin de Souza aqui no nosso É seu direito esclarecendo para você que tá aí prestes a realizar o seu sonho, qual é o seu direito mediante a compra, né, de um imóvel e nesse momento tão especial que é o momento da vistoria para a entrega das chaves? Ô, Dr. Kevin, muito obrigada, viu, por esses esclarecimentos tão importantes para a realização de um sonho. Eu que agradeço, Rúbia. É sempre um prazer falar com você e todos aqueles que nos acompanham aqui na TV Câmera Campinas. Maravilha. E obrigado a você que tá aqui ligadinho na TV Câmara Campinas. Tá vendo só? Quadro é seu direito, trazendo informações pertinentes, tudo aquilo que está na legislação brasileira para que você possa garantir de fato o seu direito. Grande abraço. A gente se vê aqui na TV Câmara Campinas. [música] [música]