É Seu Direito | Direitos Contrato de Gaveta

Olá, está no ar o quadro é seu direito aqui na TV Câmara Campinas. Hoje vamos falar sobre contrato de gaveta, uma forma de negociar um imóvel que pode trazer riscos para quem compra e para quem vende. Afinal, o que acontece quando o comprador paga pelo imóvel, mas não faz o registro em seu nome? Para entender os riscos, o que diz a lei e como se proteger, recebemos Vittor Lisboa. Ele é advogado, especialista em direito imobiliário, palestrante e sócio fundador da Víor Lisboa Advogados. Doutor, seja muito bem-vindo ao quadro é seu Direito. Obrigada pela sua participação. Eu que agradeço. Olá a todos. É um prazer e uma honra estar aqui hoje podendo contribuir com esse tema que é muito importante, em especial por tratar muitas vezes das economias das famílias, aquela economia forçada que a pessoa utiliza para poder comprar o imóvel. Então é sempre muito gratificante colaborar nesses temas. Bem, a gente já começa perguntando o que é exatamente, doutor, esse quadro de gaveta e por esse tipo de negociação ainda é tão comum aqui no Brasil. Vamos lá. O contrato de gaveta, ele é chamado assim porque ele é um contrato que não vai ser utilizado para registro, ou seja, ele não vai servir efetivamente ou ele não é utilizado para transferir a propriedade para o comprador. E então ele é comum porque tecnicamente você usa a expressão eh compromisso de compra e venda. é aquele documento que você vai alinhar ali todos os elementos do contrato, eh, como é que vai ser o pagamento, parcelado, é a vista, em que momento assina escritura, por aí vai. Eh, ele tem a sua importância. O grande problema é quando se eh para nele, né? Ele é o primeiro passo normalmente de uma transação dessa dessa monta, porque a gente de convic que é difícil que a gente alguém compre o imóvel simplesmente assim, olha, gostei, tá comprado, vamos lá, vamos no cartório, leva os documentos e e vai lavrar a escritura. Então, para dar segurança, normalmente faz esse contrato de compromisso de compra e venda, onde vão ser estruturados como o negócio vai se operar, qual o valor do sinal, qual é o prazo para fazer financiamento se tiver e tudo isso aí. O, a grande questão dos contratos de gaveta é quando eles são utilizados e as pessoas simplesmente depois eh tratam como se já tivesse o negócio encerrado. E na verdade não, para transferir a propriedade precisa de uma escritura para poder registrar na matrícula do imóvel e a pessoa então virar ali o o proprietário efetivamente daquele bem. Muito bem, doutor, muito bem explicado, né? por sinal, e esse contrato de gaveta, ele é muito comum, principalmente eh em regiões menores, né, em cidades menores, onde as pessoas confiam uma nas outras. Agora, se eh esse contrato de gaveta foi feito comigo, eu recebi o imóvel, recebi as chaves e mudei, mas não foi feito nenhuma transferência e muito menos tivemos acesso ao cartório. Eu sou considerada dona do imóvel? Não, na verdade, para ser considerado dono do imóvel aqui no Brasil, a pessoa precisa eh estar com um documento, um título translativo registrado no cartório, tá? Essa expressão título translativo é é jurídica, mas na prática é o quê? Ou uma escritura, um contrato de financiamento, um contrato de financiamento bancário registrado na matrícula. Sem isso, eh, eu não transferi a propriedade, eu não sou dono. Tem gente até que faz a escritura e não registra. O que acontece? A pessoa tem a escritura, mas não registra ainda não é formalmente o proprietário. Pode inclusive se a pessoa, se o vendedor for de máfé, lavrar outra escritura em outro cartório e essa pessoa levar registro e ali causar um prejuízo muito grande. Por isso que a gente sempre diz na aqui são de imóvel, tem que ter muito cuidado, porque o contrato de gaveta, ele é extremamente importante, mesmo nas grandes centros e tudo, porque ele vai estabelecer a dinâmica do negócio, né? Olha, vou pagar tal dia, vou fazer. Então isso é importante porque ninguém, como eu disse, não é um negócio que se faz de forma instantânea, né? Eu cheguei e comprei e tal. Então, para que faça essa regulamentação, ele é importante. O que não pode é parar nele. É preciso lavrar a escritura e registrar, porque às vezes as pessoas não registram e depois acabam também ali tendo um problema, porque é uma uma eh acaba não transferindo, não sendo proprietário, porque a gente vê ainda uma confusão muito grande entre a escritura e a matrícula do imóvel, né, que a pessoa diz: "Não, eu já tenho escritura, já tenho escritura". Tá OK? A escritura, ele é como se fosse eh esse contrato de compra e venda, só que feito pelo cartório. Então ela é o documento que transfere, que faz ali formaliza efetivamente a compra e venda. Mas eu preciso levar isso paraa matrícula do imóvel, pro registro, que é como uma analogia aqui de uma certidão de nascimento ali do imóvel, que ele vai ter tudo, todas as transações, ah, foi comprado por fulano, depois foi vendido, depois teve financiamento e por aí vai. Então, não adianta eu pegar e fazer um eh eh a escritura e não registrar. E esse contrato de gaveta, inclusive, é interessante que ele pode também ser levado a registro, porque isso dá segurança para evitar que o vendedor venda para outra pessoa, porque pelo menos a pessoa já sabe, ele não transfere, mas pelo menos protege. Então a pessoa faz o contrato de compromisso, eu vou pagar em 60 meses e aí leva aquilo ao registro. aquele contrato fica ali registrado, não transferiu a propriedade ainda, mas impede de uma venda para terceiro, da segurança pro comprador ali. Perfeito, doutor. Agora o imóvel ele ainda está financiado. O comprador pode assumir as parcelas por meio de um contrato de gaveta? E quais são os riscos se o banco eh não autoriza ou autoriza essa negociação? Não, o banco não autoriza. É preciso fazer uma nova operação. Então vai ser feito aí que é feito eh em regra, você leva a documentação pro banco e faz ali uma operação em que o banco eh faz uma nova faz uma análise de crédito desse comprador e aí se for aprovado, ele vai fazer, digamos, a quitação daquela operação com o vendedor e vai fazer uma nova operação de financiamento com o comprador. Então eu não, essa, essa lógica eh é absolutamente informal, eh perigosa e cheia de de possíveis problemas ali. Eh em relação a isso, inclusive, porque muitas vezes a pessoa paga depositando na conta da do vendedor, mas aí o vendedor antes da parcela ser debitada tira o dinheiro e a pessoa tá pagando e o vendedor ficou em nada implente e quando vê o o imóvel já foi ali, teve a propriedade tomada pelo banco e já tá no leilão. Isso é comum, inclusive, tá? Por conta dessa e eh situação de irregularidade. O correto é fazer com o banco, mas ele não vai substituir, ele vai fazer uma nova operação, a compra e venda, em que ele empreste dinheiro suficiente para pagar a própria operação do outro eh comprador. E pode ser no mesmo banco ou em outro banco, não tem problema. Gente, agora o contrato de gaveta, eh, a gente imagina que ele possa trazer problemas para quem está comprando, né? Mas para quem está vendendo o imóvel, quais as responsabilidades eh eh podem continuar vinculadas, né, ao ao antigo proprietário, a pessoa que está vendendo esse imóvel? Olha, eh, aí assim, em regra você continua sendo proprietário e aí você tem muitas vezes e discussões em relação a débitos de PTU, débitos de condomínio. Então, a gente vê com frequência eh esse vendedor que não até já recebeu o dinheiro todo muitas vezes, mas ficou ali só com contrato de gaveta, mas continua como o o proprietário. Então ele vai ser exec sofrer execução fiscal de IPTU, ele pode sofrer uma execução da taxa de condomínio e ter sua conta bloqueada e tudo. A gente já viu situações em que a pessoa tomou uma multa ambiental porque a pessoa fez ali um desmatamento irregular e tal. Então, eh essa é uma situação de irregularidade formal que pode eh eh causa possíveis problemas pros dois lados, né? Tanto comprador como pro vendedor. Sim. Ô, eh, vamos lá, então, doutor, pra gente encerrar, se o vendedor ele morre antes de transferir o imóvel, né, por exemplo, o comprador ele pode perder o que pagou, como é que fica a situação de repente diante de herdeiros? Não, esses contratos eh em regra eles são oponíveis aos eh aos herdeiros. Por isso que é importante quando o contrato ele tem, digamos assim, obrigações de longo prazo e tudo, é que seja registrado na matrícula, porque eh a compra e venda quando a pessoa eh eh falece no depois, ela já foi compromissada. Então eu posso ali por fazer um procedimento para poder eh prosseguir com aquela compra. Aí vai variar muito. Se já quitou, aí você tem procedimentos diferentes para cada situação. Se eu já quitei, aí eventualmente eu posso fazer uma adjudicação compulsória, é procedimento de cartório mesmo, em que eu vou só eh transferir pro meu nome algo que eu eh tenho direito, tô quitado. Eu só não assino a escritura normalmente porque a pessoa faleceu, eu não vou necessariamente depender do inventário e por aí vai. Ou então se não tiver no meio, aí pode ser necessário ali um vará judicial, algo, mas eh a eu não preciso de uma autorização para venda, não vai ser desfeito o negócio necessariamente, não. Eu posso continuar e conseguir preservar esse contrato. Por isso que é importante também que o contrato seja feito de forma e elaborado, de forma que possibilite o exercício, né, desses mecanismos de de solução, né, de para evitar que tem um problema quando acontece um evento como esse do falecimento durante o curso ali do contrato. situação bem delicada e que exige eh na maioria das vezes um atendimento jurídico para que o cidadão ele possa entrar com recursos caso esteja com problemas aí mediante a um imóvel comprado através eh eh de um contrato de gaveta. Doutor, pra gente terminar aqui o nosso quadro, deixe um eh eh uma dica, né, para as pessoas que estão em casa e que estão pensando ou já tem uma proposta para esse tipo de negócio. Olha, eu digo sempre para primeiro ser eh procurar um advogado da sua confiança para orientar na elaboração desse instrumento, porque muitas vezes a gente tem eh termos técnicos, expressões que são ali e que uma pessoa que é leiga não conhece e que podem fragilizar a proteção, não é? e que e acabam por criar uma vulnerabilidade desnecessária ou não aproveitar essa oportunidade para poder estabelecer mecanismos de eh de proteção realmente para o direito ali, seja como comprador, seja como vendedor. Mas o e outra para finalizar é que a pessoa que e já teve o seu contrato de gaveta e já concluiu ali o pagamento e tudo que a pessoa não deixe para amanhã, faça logo a conclusão com a lavratura de escritura e registro, porque isso evita que a pessoa tenha que entrar eh muitas vezes aguardar ali um inventário depois, porque a pessoa depois morreu, alguma coisa e tal. E aí, ou então vem uma dívida de IPTU, tem uma penhora e aí você vai ter que discutir. Então eu sempre recomendo que a gente formalize e registre o quanto antes. Muito obrigada, Dr. Vittor, pela sua participação e pelos esclarecimentos. A gente vai ficando por aqui. Nos encontramos a qualquer momento. Com mais um é seu direito aqui na programação da TV Câmara Campinas.