É Seu Direito | Direitos e deveres de inquilinos e proprietários – lei do inquilinato

Olá, seja muito bem-vindo. Estamos começando o quadro É seu Direito. Hoje nós vamos falar sobre um assunto que gera muitas dúvidas e às vezes até conflitos. Alocação de imóveis. Quais são os direitos e deveres de quem aluga? E o que a lei garante para o proprietário? Para esclarecer essas questões, a gente conversa com o advogado Rafael Verdante. Seja muito bem-vindo ao nosso quadro é seu direito, doutor. Obrigada pela sua presença. Obrigada. Eu que agradeço o convite. Maravilha. Vamos começar então com os os direitos do inquilino. Doutor, a lei do inquilinato garante que o imóvel deve estar em boas condições de uso. Na prática, o que o inquilino deve observar antes de assinar o contrato e assumir essa locação? É bom que sempre seja feita uma uma visita de inspeção no imóvel para que ele verifique se tudo está de acordo com o que o proprietário diz que está sendo. Então, é sempre bom fazer essa visita de inspeção e também uma visita fotografada. É bom que exista um laudo, num num laudo simples, um relatório fotográfico eh das condições do imóvel para que seja assinado tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário para que ao final eh do contrato se possa colocar lado a lado o contrato e as condições para que não haja dúvida em três partes. Excelente. Agora, outro tema que gera uma grande dúvida é sobre a pintura desse imóvel, né? O inclino vai encontrar o imóvel com condições para uso, correto? E aí depois, quando ele for devolver esse imóvel, no encerramento do contrato, ele realmente tem que pintar o imóvel com a cor e a marca eh que o proprietário do imóvel determina. A resposta para essa pergunta é um depende. E por que depende? Porque vai depender do que que tá estabelecido em contrato. Se em contrato tiver estabelecido que no momento da entrega do imóvel ele deve ter se ser recém pintado e com a tinta específica, sim, aquele inquilino deverá obedecer essa obrigação contratual. Agora, se o contrato falar de devolução em condições de uso ou em perfeitas condições, o desgaste natural eh do imóvel não seria um limitador ou uma obrigatoriedade para uma nova pintura. Então, é sempre muito importante que seja analisado o contrato e quem vai alugar o imóvel, tanto como inquilino quanto proprietário, que se atente essas cláusulas para que elas existam, no caso do proprietário, se ele assim desejar, e do inquilina para que tome cuidado e tome ciência que ela existe ou não, para não ter problema na hora de entregar o imóvel. Excelente. Outra dúvida comum é saber se o inquilino precisa pagar o IPTU do imóvel. que ele aluga ou se essa despesa é de responsabilidade do proprietário do imóvel. Doutor, o IPTU é o imposto do imóvel, então ele é de obrigatoriedade de pagamento do proprietário do imóvel, mas também é uma situação que pode depender do contrato, que pode ficar estabelecido em contrato que aquele inquilino ficará responsável pelo pagamento de PTU. Mas é importante que aquele proprietário tome cuidado, porque se o inquilino deixa de fazer o pagamento do IPTU, ele pode ser acionado pela prefeitura. Então a prefeitura pode cobrar o proprietário pelo não pagamento do IPTU. Então se ficar estabelecido contrato que o inquilino ficará responsável por essa despesa, é bom que o proprietário verifique se de fato ele tá fazendo o pagamento. E hoje existem outras formas. Esse valor acaba sendo incluído dentro do valor do aluguel e é pago pelo proprietário normalmente para que seja garantido que esse pagamento tá sendo feito. Como dito, o IPTU é o imposto do imóvel, então ele está sobre o imóvel e ele vai ser cobrado do proprietário do imóvel. E quanto à garantia do imóvel, né, muitas vezes na hora de fazer a locação, você precisa pagar um calção e também pagar o aluguel. O que realmente isso significa? E esse valor do calção, até que ponto ele é legal e para que serve? No caso do calção em dinheiro, ele é uma obrigatoriedade como uma garantia de contrato vai ser cumprido. Ele é estipulado e não pode passar de 3 meses do aluguel e ele fica depositado com o proprietário do imóvel para caso exista algum inade de implemento, ele possa garantir esse in de implemento. Então, a gente existe eh na lei algumas hipóteses de garantia do contrato, que seja o calção, o fiador e até mesmo o seguro fiança. Então, esses três eles vão acabar eh atingindo o mesmo objetivo, que é garantir o contrato. Eh, importante que seja um dos três e nunca os três. Então, eles existem para garantir o contrato e garantir em caso de inadimplência. Mas um contrato ficou né amplido, o calção foi acionado, o seguro foi acionado, eh, o calção ele precisa ser restabelecido no momento seguinte. Ele não pode existir como forma de eh você vai deixando de pagar, ele vai utilizando o calção, a ponto do calção ficar zero. Não, o calção ele tem que existir paralelo ao contrato e ao final do contrato ele é devolvido, corrigido ao inquilino. Correto? Agora, doutor, eu aluguei uma casa, tenho contrato de um ano, mas de repente o o proprietário do imóvel que está lucado por mim decide vender esse imóvel. Eu sou obrigada a abrir os portões da minha casa para que a pessoa que tem interesse neste imóvel possa eh eh conhecer o espaço. Isso eh precisa estar previsto em contrato ou pode acontecer simplesmente dizendo assim: "Ó, vou vender minha casa e a pessoa que quer comprar a casa vai aí para avaliar e dar uma olhada no imóvel". Isso pode acontecer mesmo? Pode eh, a lei ela garante ao inquilino um direito de preferência na venda desse imóvel. Ou seja, quando você quer vender o imóvel e ele está alugado, você tem que oferecer um inquilino, comunicar para ele qual é o preço e as condições de venda. Esse inquilino, ele vai ter um tempo para decidir se ele está de acordo ou não e decidir pela compra do imóvel. Agora, se ele decidir que ele não quer comprar o imóvel, estuda de forma escrita, sempre de forma formal, eh, para que não exista dúvida, eh, de que esse imóvel tá sendo oferecido ao inquirino. Se ele não tem interesse, ele sim precisa colaborar com o vendedor, com o proprietário e não pode criar offices e oferecer o imóvel. Agora, a esse esse quem adquire esse imóvel já vai adquirir esse imóvel alugado, então ele também vai estar eh obrigado a cumprir esse contrato de aluguel. Certo? Agora precisa de reparo nessa casa. O proprietário ele pode entrar para fazer reparos ou ele precisa avisar com antecedência eh ou inquilino? Como que funciona? se o proprietário da casa tem a chave, o controle do portão e aí ele precisa entrar para fazer um reparo, ele simplesmente vai lá e entra na casa ou o inquilino, ele precisa ser avisado e esse eh essa hora, né, deve ser ajustada entre as partes. Sim, ajustada entre as partes. Nunca você pode violar um imóvel mesmo você sendo proprietário dele, né? pode até repercutir criminalmente uma entrada dessa dentro de um imóvel. Apesar de você ser o proprietário do imóvel, a posse do imóvel está com inquilindo e você não pode violar essa posse eh por você ter a chave do imóvel. Então, sempre estabelecido com horário marcado, combinado direitinho para que o inquilino abra a porta para você e não o contrário. Excelente. Agora, se o inquilino foi transferido de cidade ou então eh precisa se afastar do emprego por conta de uma doença grave e consequentemente ele tem a necessidade de encerrar o contrato, mesmo que não tenha vencido ainda. O que a lei garante para esse inquilino? Ele é obrigado a pagar a multa de rescisão? depende muito do que está estabelecido em contrato, mas pode ter uma discussão a respeito de uma força maior que vai levar a a rescisão do contrato. Isso vai acabar dependendo de um de uma negociação entre o proprietário inquilino. A lei não fala bem de uma hipótese específica que seja taxativa para que esse contrato seja desfeito. O que a gente pode ter é uma negociação, a gente apresentar o comprovante médico, falar de uma força maior, ter uma boa vontade desse proprietário na hora da negociação, uma redução proporcional da multa, talvez alguma coisa pode ser encontrada nesse sentido, mas dentro de uma negociação entre as partes. Excelente, Dr. Rafael, agora nós vamos falar do outro lado dessa relação. Vamos falar dos direitos do proprietário. final, ele também tem garantias e são asseguradas por lei. O primeiro ponto é o mais básico, doutor. O proprietário tem direito de receber o aluguel e os encargos na data acordada. Agora, o que ele pode e deve fazer se o inquilino atrasar ou parar de pagar esse aluguel? formador de muitos proprietários a falta de pagamento. Então, o primeiro ponto e muito importante, é, notifique o seu inquilino para fácil pagamento, que é você colocar ele em mora, você dizer que ele tá te devendo que ele precisa fazer o pagamento. Se não tiver uma resposta adequada, se não tiver uma busca, uma ação judicial ao caminho, você vai entrar com uma ação de cobrança desses valores e despejo. Essa ação pode ser paralela ou separada, pode ser só uma ação de despejo ou só uma ação de cobrança, a depender do que entende o proprietário como adequado, mas ele vai precisar judicializar o ponto e buscar esses valores se não existir, é claro, uma negociação, uma possibilidade de negociação com esse equilíbrio. Muito bem. Agora, doutor, a lei, ela permite que o proprietário faça o reajuste do valor do aluguel uma vez ao ano, né? eh quais índices podem ser usados e o que acontece se o contrato não estiver mencionando nem um índice específico, como que o proprietário deve fazer esse reajuste? Normalmente se usa-se o GPM e o IPCA como índice para fazer essas correções. É, é, é complexo um contrato não estabelecer um índice de correção, porque você sem índice de correção você teria que ter um combinado entre as partes para se escolher qual é o índice que vai ser atendido. Então é importante que o contrato sempre tenha um índice de correção. Por isso é muito importante às vezes que esse contrato seja revisado por um advogado, porque se não ficar estabelecido qual o índice, cada parte pode entender que um índice lhe é mais adequado por conta de valor que vai fazer essa diferença. Então, eh, pode gerar um embrógrao tão grande que sim pode demandar uma necessidade de um auxílio judicial para que seja estabelecido o índice de correção. Talvez não é interessante, não é contraproducente você precisar judicializar esse ponto. Então, o ideal é que sempre, por acordo entre as partes, exista um índice. E mais importante ainda que existe um índice reserva, porque o índice ele pode acabar deixando de existir naquele meio tempo do contrato. Então, que se estabeleça um índice reserva ou que se coloque eh uma cláusula que diga que a a o proprietário poderá escolher o índice no caso daquele índice não existir mais. Muito bem, doutor. E as garantias locatárias, né? Eh, quais as formas mais seguras que o proprietário tem para se proteger da inadimplência? É, como a gente conversou, existem eh três formas mais usuais, que é o calção, o fiador e o seguro fianças. Definitivamente, hoje o seguro fianças é hipótese que dá mais segurança ao proprietário, porque ele tá vinculado a um terceiro, eh, normalmente um banco ou uma casa de seguros. e ele é o mais seguro, mas de qualquer forma tanto fiador como calção emprestam segurança a a esses proprietários que o valor vai ser recebido. Muito bem, Dra. Rafael, são tantas dúvidas referente à locação de imóveis, tanto para inquilino quanto para o proprietário do imóvel. Mas que legal que a gente conseguiu trazer aqui algumas respostas de perguntas que são do nosso cotidiano, do nosso dia a dia. Quero agradecer a sua presença, a sua participação, desejar um ótimo dia pro senhor e obrigada por estar conosco. Obrigada. Agradeço de novo o convite e fico à disposição. Muito bem, você conferindo aqui no nosso é seu direito respostas sobre dúvidas entre proprietários e as pessoas que vão fazer aí a locação do imóvel. Fique ligadinho. O se direito volta a qualquer momento na programação da TV Câmara Campinas. เ