Na Ponta do Lápis | Financiamento sem dor de cabeça: dicas para comprar seu apê

[Música] Tá no ar mais um na ponta do lápis. E deixa eu perguntar para vocês, vocês sabem financiar um apartamento? Não sabem? Hoje no nosso quadro vamos te mostrar os passos e também dar dicas importantes para você que tá em casa financiar o seu apartamento com segurança. Por isso estou aqui com o professor de gestão e negócios e doutorando em Controladoria e Finanças Empresarial, Pedro Manuel, que vai explicar melhor sobre esse tema. Professor, né? Se a pessoa está em busca de um imóvel próprio e quer entender como financiar um apartamento, ela tem que saber primeiro que esse processo envolve primeiro de tudo um planejamento financeiro. Olá, tudo bem Rafael? Obrigado pelo convite, os telespectadores. Primordial ela ter um planejamento financeiro, Rafael, por quê? Ela tem que saber o o a sua receita, os seus gastos, né? Ela tem que reservar, principalmente da sua renda. 40 a 50% para destinado para o financiamento, tá? Isso é o ideal. Para quê? Porque a cada 12 meses há uma correção no contrato caso ela venha financiar. Então é interessante que ela sempre tenha essa folga. Além de melhoria se é um apartamento tem taxa condominial, né? Tem melhorias que é rateada entre os condômicos, então ela tem que ter essa reserva. E o que que esse planejamento orçamentário tem que conter? a pessoa tem que entender a realidade financeira dela ou o próprio casal. Isso é importantíssimo, né, com o casal para que eles tenham eh um controle efetivo de tudo que entra e tudo que gasta. Ah, olha só, Rafael, quando se fala da compra, nós estamos com a taxa da SELIC em 15%. Então, o que significa para vocês uma taxa Selic de 15%? Os juros são altos. Então, o ideal é que o momento hoje não se faça nenhuma grande compra de valor expressivo, como um apartamento, troca de veículos, por juros está muito alto. Então, no decorrer da compra, o seu financiamento ele fica muito alto. Então, o que seria ideal? Eu começo a minha dica, se você me permite, falando. Bom, eu preciso de um apartamento. Então, defina qual é o seu objetivo na compra desse imóvel. Seu objetivo é comprar para investimento, que é uma boa oportunidade, porque quando você compra o imóvel, você não tem as oscilações das ações da bolsa, criptomoedas. Aí você não tem essas oscilações. Ele é mais linear, você tem algo mais sólido, tá? Que tem um rendimento em média. 7% ao ano, tá? Porém, lembre-se, o imóvel que você tá comprando é um grande valor, se você tá comprando a vista, que é o que seria o ideal, né? É um dinheiro que se você tiver uma emergência para vender, você tem uma perda. Por quê? Você precisar vender compresso, você vai ter que vender um valor menor. Então não é interessante na questão de investimento, já que você tem uma carteira com investimentos muito mais tranquilos e rentáveis do que a compra do imóvel. Mas vamos pensar que você aí em casa você paga aluguel e você não aguenta mais e você quer sair do aluguel. Então sim, o financiamento do imóvel, né, ele acaba sendo uma boa oportunidade. Por quê? Porque assim, qual é o a conta que você deve fazer? Vamos imaginar aqui que você gaste R$ 2.000 de aluguel mensal, tá? Lembrando que em 2024 a valorização do do do aluguel foi em 13% e alguma coisa acima da infração. Então, se você financia é muito mais interessante porque você não tem esse esse aluguel que seria que você tá deixando pro proprietário e em algum momento ele pode precisar do imóvel, falou: "Olha, eu tô precisando e você ter que sair, você está investindo no seu próprio imóvel". Porém, alguns cuidados devem ser tomados, que é o quê? Bom, eu preciso de imóvel para alugar, tá? Do imóvel para morar, não é para alugar. Bom, se é para morar, OK, eu pago 2.000, então eu vou procurar um imóvel aonde o valor da parcela seja menor que 2.000. Você pode me perguntar: "Pera aí, professor, por quê? Por quê? Quando você faz um financiamento, ele tem uma correção anual. Então, a cada 12 meses, você tem uma correção. E dependendo do imóvel, é mais comum hoje os apartamentos, né? A questão de oportunidades, você tem condomínio, né? Você tem melhorias, né? Que vão agregar. Então você, a partir do momento que você calionou 50% para parcela, você tem uma margem aí nesses aumentos que pode ocorrer de forma tranquila, sem alterar o seu planejamento financeiro, tá? E aí nós temos mais, não é só isso. Por quê? Eu para comprar um imóvel hoje, tá? Você tem uma demanda muito grande, né, Rafael? Porque as empresas, as as construtoras em si, elas estão com muito imóveis aí em estoque. Por quê? Porque o juro está alto, a demanda tá baixa. Então, qual é a vantagem que você tem se você precisa necessariamente comprar esse imóvel? Agora, negociar, né, que fique um ano sem pagar o condomínio, eh, comprar esse imóvel, se é um imóvel novo, já com a estruturinha, com piso, já com porque a construtora ela quer vender esse imóvel, então você tem esse poder de negociação, tá? Por quê? porque aí você pode ter ele pronto ali, né, já que você tá comprando. Uma outra dica também que eu que eu que eu gosto de compartilhar é que se você tá em busca de um apartamento novo, tudo novinho, maravilha. Mas lembre-se, se você já tiver buscando o apartamento já em uso dos últimos 5 anos, você tem de 10 a 20% a redução do valor dele de mercado. Por quê? que é interessante, se você tá comprando, vamos imaginar um apartamento aí de 500.000, tá? E e ele com 20% ele vai tá custando 400, ou seja, você já começa ganhando aí 20% do valor, que é muitas vezes muito interessante porque ele já está pronto, ele já está todo, né? Se você achar que deve mudar alguma coisa, não é algo que você já pode mudar nesse imóvel e no decorrer do seu planejamento fazer ali as mudanças que, né, o casal queira fazer. Outra questão importante que é importante trazer na dica de financiamento, né, quando eu se pensa em financiamento, nós estamos no Brasil, né? Então, com a taxa Selica, como eu disse, a 15%, o financiamento é caro. Então, muitas vezes compensa, tá, você esperar um pouco. Isso que eu falar, o senhor simulou um financiamento pro pessoal de casa entender melhor, né, professor? F. Fiz um fiz um um simulado aqui. Então, foi bem bem lembrado isso, porque eu fiz um simulado eh você comprando um imóvel de 500.000, tá? Aonde você vai dar 20% de entrada. Então, 500.000, 100 é os 20%, tá? Com a taxa Selica, uma uma parcela em média, tá? E esse apartamento ao final do financiamento ele vai ficar 1.940.000. Se você, olha que interessante, Rafael, se esperar 12 meses na expectativa, né, de acordo com os economistas, que a CELIC vai ter uma reduzida, vai chegar a 12, esse mesmo imóvel, né, como ele tem um rendimento de 7% ao ano, ele vai para 535, você teria aí os 20% seriam 107.000 de de entrada, tá? Porém, a sua parcela ficaria em R$ 4.400 e ao final você pagaria R600, 1.600 e alguma coisa. Ou seja, a espera de um ano representa quase 230.000 de diferença. Uma grande economia. Exatamente. Às vezes por ser esperar um ano. Bom, mas aí a o seu telespectador deve estar pensando, mas aí que que eu faço com esse um ano com essa entrada? Você pode investir esse recurso? né, qualquer aplicação que ela renda superior à inflação, né, que praticamente você vai ter mais do que o 107.000, que entra uma das dicas que eu gostaria de de passar. Eh, na nossa estabilidade econômica hoje, quando você tem a necessidade de fazer um financiamento de de um imóvel, que é um valor grande, o ideal, Rafael, é que você dê o maior percentual de entrada. Eu diria ali uns 40%, 50 se for possível. E o restante que você vai financiar, financi tempo. Pense sempre, porque nós temos financiamentos de 20 anos, 30, né, algumas instituições, mas tente o menor tempo possível, por quanto menor for o prazo de financiamento, menor será o que você vai pagar no final, tá? E quando pensar em financiamento, nós no Brasil temos duas modalidades bem interessantes, que é a tabela SAC e a tabela Price. E sempre que você for financiar, você deve ter ido financiar aí e o banco vai lhe oferecer: "Olha o Price porque eu parcela aqui, a parcela é fixa." Eu digo, Rafael, não caia nessa armadilha, porque o sistema SAC iniciar com uma parcela maior, tá? Só para explicar, o sistema SAC é o sistema de atualização constante. Então, quando eu pago a parcela, eu estou pagando o meu amortizado. Ela começa mais alta e ao decorrer que eu vou pagando, ela vai diminuindo, tá? Então, eu já inicio pagando juros e o amortizado. Na hora que o meu saldo vai ser corrigido, eu tenho um saldo devedor menor do que se eu estivesse na tabela price. Então você precisa normalmente insistir até com com seu agente de financeiro para que ele demonstre a tabela saque, porque assim, no começo você vai est ali meio apertado, mas o decorrer dos anos que essa parcela ela vai reduzindo, vai ficando mais aliviado. Você vai ficando mais aliviado. E professora, eu acho legal a gente também falar, né, qual que é a diferença entre o financiamento e o consórcio imobiliário. Bacana. Consórcio imobiliário, na minha opinião, ele é maravilhoso. Por quê? Porque só explicar pros seus telespectadores, o que que é um consórcio imobiliário. É uma carta de crédito. Então, eu quero comprar um imóvel de 500.000, eu vou, faço o contrato, né, minha contrato de adesão de uma carta de crédito de 500.000. E o que que eu faço com isso? Eu vou pagando parcelas. No consórcio imobiliário, você tem a contemplação pelo número do seu contrato, que tem a numeração ali pela loteria federal. Você tem lances que você pode dar para que você contemple essa carta. E o que que é interessante? Você não paga juros, mas você paga uma taxa administrativa. Então você vai pagar em média 20% a a 30, dependendo da da administradora de da carta de consórcio sobre, né? E isso ali mensal, mas é isso que você vai pagar. E aí quando você é contemplado, você com a carta de crédito, você vai qualquer construtora está comprando esse imóvel à vista. E o financiamento imobiliário, o que que ele é, né? O por ele é diferente do consórcio imobiliário? Então vamos lá. No financiamento imobiliário, o que que é interessante para vocês aí de casa? Você está pagando juros, né? Vivemos no Brasil, então falar de juros todo mundo conhece. Então, quando você financia, tá? Imagine, eu fiz um simulado, 500.000 na taxa de hoje da da CELIC, você vai pagar 1.940. Poxa, nós estamos falando, né? Você vai pagando duas vezes e meia o valor do imóvel que você tá comprando, porque o nossa, o nosso juro, Rafael, é um juros compostos, que é o juros sobre os juros, né? Então você comprando hoje no financiamento, tá? Você está pagando juros mensais. Além dos juros mensais, nós temos a correção, né? E aí a correção do seu contrato pode ser pelo IPCA, pode ser pelo IGPM, ou seja, a sua dívida, ela ainda tem um valor, tá, que é o índice de correção, né, acima ainda da da questão da inflação. Então, esse cuidado é a grande diferença. Embora que o contrato que você faça da carta de crédito, ela também vai sofrer correção, porque você compra um imóvel de 500.000, 1000 tá pagando. Quando a carta a cada 12, ela se altera também e você paga essa diferença na parcela, mas aumenta o seu crédito. O financiamento não, só aumenta a sua dívida. Professor, pra gente finalizar aqui, tem mais alguma dica que você quer passar pro pessoal de casa, né? Pro pessoal financiar o apartamento com segurança? Olha, eu gostaria assim, olha, pessoal, quando você pensa eh antes de você pensar, mesmo que você tenha numa situação pagando ali o aluguel, né, e pensa em comprar em financiar o seu, principalmente seu seu primeiro imóvel, o prêmio imóvel a gente nunca esquece, tá, o financiamento dele, porque, ah, uns falam: "Ah, é muito tempo, eu prefiro morar de aluguel". Pense, todo o tempo ele chega, né? Chega a 10 anos, chega a 15, chega a 20. Se você financiou, esse imóvel é seu. E se você morou de aluguel, foram 20 anos aí todo esse tempo e você continua sem ter o seu imóvel. Então, o que eu, a atenção que eu peço é veja a localização, busque eh imóveis em locais que tenham uma rede de transporte para escolas, instituições eh eh da educação, faculdades e tudo mais. Por quê? Porque a desvalorização do seu imóvel, ela é menor do que em outros lugares, tá? E se você eh buscar pro por pela locação, você tem uma demanda grande alocação e o valor, né, do aluguel que é que é bem bacana, né? Normalmente nessas localizações, ah, referente ao ano passado, o a média do aluguel ficou em 13,34% acima da infração, tá? Então, se você tem uma boa localização, isso vai te facilitar para que você, não que você more, que você tenha todo o acesso, mas principalmente se você no futuro objetivar fazer uma locação. Outra situação importante, no momento, se você está comprando imóvel hoje e não pode esperar aí daqui 12 meses para que a gente tenha uma redução da taxa Selic e a taxa de juros, você tem um poder na mão que é o poder de negociação. Por quê? Existe uma baixa demanda pra compra de imóveis. Você pode fazer uma pesquisa, você vai ver que em várias partes aí da sua cidade, do estado, tem móveis novinhos sem moradia. Então, as construtoras elas precisam fazer essa venda. Então você tem o poder de negociar, de chegar lá, comprar com um valor menor, né, do do valor de mercado. Você tem o poder de negociar desse imóvel estar pronto, né, de você negociar com piso, com a estrutura básica, de repente com um ano aí de condomínio por conta da construtora, você tem esse poder de compra. Então você deve usar esse poder de compra. Outra dica, procure sempre, se você vai financiar, é a única opção, dê um percentual maior do seu financiamento. Busque 30, 40%, financie o menos tempo possível. Por quê? para que você possa dentro do seu planejamento financeiro, tá tranquilo, destaca o seu imóvel ali para que você não tenha o problema de muitos, né, que financiam depois tem a perda do imóvel por não conseguir o pagamento, viu, Rafael? Professor, muito obrigado por essa aula aqui, né, por todas essas dicas importantes pro pessoal que quer financiar um imóvel, um apartamento com segurança. Muito obrigado, viu? Eu que agradeço, viu? Eu também agradeço você que tá aí em casa. E pessoal, ó, não se esqueçam de acompanhar a gente nas redes sociais TV Câmara Campinas e também de nos seguir no YouTube, né, acompanhar toda a nossa programação TV Câmara Campinas é o nome do canal. Um abraço, até o próximo, na ponta do lápis. [Música] เฮ [Música]