Na Ponta do Lápis | Investimento Imobiliário

Olá, seja muito bem-vindo. Começa agora mais um na ponta do lápis. E olha só o que vale mais a pena. Comprar um imóvel na planta, comprar com as entregas das chaves ou um imóvel usado. Tudo isso depende muito do seu objetivo ou do momento financeiro em que você está passando. Mas quem está aqui comigo e vai trazer mais detalhes sobre esse assunto e como fazer um planejamento, o que cabe mais na minha rotina, no meu orçamento, é ele, João Furtado, professor de finanças aqui da FACAN. João, seja muito bem-vindo e obrigado por aceitar mais um convite para participar do LS. Eu eu que agradeço e espero contribuir com o programa de hoje, João. E para começar a nossa entrevista, existe um momento ideal para comprar um imóvel? Bom, quando nós falamos em imóveis, né, você comentou ali na introdução que nós temos basicamente três tipos. do imóvel, ah, na planta, na entrega das chaves e o imóvel já pronto. Quando a pessoa que está fazendo esse investimento no imóvel está pensando em uma valorização do imóvel, normalmente o imóvel na planta ele costuma ser melhor, porque engloba mais ciscos, né? Sempre que a gente pensa em aumentar o patrimônio, uma valorização de patrimônio, a gente tá pensando em prazo e risco. Na construção, no setor imobiliário, isso não é diferente. Quando eu compro imóvel na planta, eu estou pensando em um investimento de 3, 4, 5 anos, né? Então eu tô olhando para esse prazo e além disso eu também tô olhando pro risco, porque a construção, a incorporação envolvem riscos, seja da própria incorporadora, seja algum algum risco ah legislativo ou algo do tipo na construção de fato que pode impactar. Então, normalmente eu tenho um desconto maior, eu consigo comprar por um preço melhor quando imóvel é na planta. Se eu estou falando paraa minha própria moradia, eu posso estar olhando tanto pro mercado já de imóveis prontos, né? Quanto ali na entrega das chaves. E aí com o aumento de juros que a gente tá passando, a gente tem encontrado boas oportunidades e aí fugindo do do básico que é do apartamento na planta, mas sim no mercado de imóveis prontos. Então, aquela pessoa que tem como objetivo fazer a compra do seu primeiro imóvel ou fazer investimento, é uma boa oportunidade agora, né? A gente tem um curso de financiamento um pouco mais elevado, mas a gente também tá vendo desconto em relação aos imóveis que hoje a gente tem no mercado. E como que eu devo fazer essa comparação de preço? Porque como você mesmo falou, a questão do imóvel na planta, ele é uma coisa a longo prazo e tem um imóvel que já tá pronto só para eu comprar e realizar a mudança. Mas como eu faço essa essa comparação de preço? Levando em consideração que muitas vezes o financiamento do do imóvel na planta eu tenho que arcar com custos, por exemplo, de obras e e outros custos que vão elevando o valor do financiamento. Como que eu faço essa comparação de preço? Bom, eu acho quando a gente tá olhando pro fazendo esse comparativo entre apartamentos já prontos e o apartamento na planta, primeiro eu preciso isolar o custo daquele met². Então a gente sempre vai pensar em quanto vale aquele met². Então tomando como exemplo um apartamento na planta, você vai pagar R$ 10.000 o met². Quando a gente tá falando em um apartamento já entregue, você tem diversos tipos de de classe de apartamento, mas vamos pensar em um apartamento de R$ 8.000 m². O que a gente precisa levar em consideração que se for um apartamento antigo, por exemplo, você pode ter curso de manutenção. Então você pode ter ali uma rede elétrica que tá desatualizada, você pode ter como objetivo fazer a troca de pisos, você pode pensar em uma troca de janelas, instalação do ar condicionado, tudo isso acaba refletindo no preço do metro quadrado. Se os preços são similares, eu tenho preferência por um apartamento novo. Eu tenho ah, eu tento a ter menos problemas com um imóvel novo. Agora, se eu tenho um desconto praticado muito grande em relação ao imóvel da planta, eu dou preferência pelo imóvel usado. Então, ah, recentemente eu vi um caso, a pessoa estava fazendo análise, um apartamento novo, tava sendo negociado a R$ 14.000 novo, não, desculpa, na planta. R$ 14.000 o m². Quanto isso, um apartamento com metragem maior, mas o met quadrado tava R 5.000. Aí me veio, aí ele veio até mim e perguntou: "João, o que que eu faço?" Falei: "Olha, se você tem um orçamento para R$ 14.000 médio, eu escolheria o apartamento de 5.000, né? conversaria com um arquiteto, com um engenheiro, com uma pessoa que de fato entenda do curso de obras ali naquele caso e faça uma avaliação para você deixar o apartamento, o imóvel do jeito que você sonha, do jeito que você deseja, quanto a mais você vai gastar por met quadrado? Se for 3, 4000, ainda assim você tá com desconto versus o novo e você deixa o apartamento com a sua cara. De fato, você monta o apartamento ah de acordo ali com o que você deseja. Então, acho que o grande ponto é esse, fazer um comparativo entre os preços de metro quadrado e avaliar qual desconto você tem em relação a um apartamento mais antigo. E quando a gente tá falando dos lançamentos, quais são os principais as principais vantagens e os principais riscos de comprar um apartamento lançamento? Quando a gente tá olhando para um lançamento ali, pro imóvel ainda na planta, você tem na na minha visão, você tem duas grandes vantagens. A primeira que é o desconto versus o que vai ser praticado na entrega das chaves. E o segundo é a forma de entrada. Quando você vai fazer uma compra de um imóvel, você tem ali para financiamento, ah, fora dos programas sociais do governo, uma obrigatoriedade de 20% de entrada. Quando a gente tá olhando para um imóvel na planta, para para um orçamento, você parcela esses 20% ao longo da fase de obra. Então, se antes você tinha ali a necessidade de uma injeção de capital muito grande, agora você dilui essa injeção de capital ao longo do tempo. Isso é uma vantagem muito grande. Quando a gente tá olhando para imóveis que fazem parte dos programas sociais do governo, né? Então, mais especificamente Minha Casa Minha Vida, agora eu tenho faixas do Minha Casa Minha Vida até R$ 13.000. Então, boa, a gente sabe, boa parte da população brasileira se encaixa dentro desse programa. Você tem ainda mais vantagens, porque o governo também entra com subsídio e esse subsídio é dado no momento da entrada. Então, para quem tá na faixa um, na faixa dois, muitas vezes consegue a compra de um imóvel sem entrada ou com uma entrada muito baixa, porque além disso, tem um outro ponto, a gente tem o uso do FGTS, né? Então, pro trabalhador de carteira assinada, você pode e deve fazer o uso do seu FGTS como parte ali da compra do imóvel. Então esse imóvel no lançamento você tem a diluição da entrada, o que para mim ah é muito vantajoso, porque você tem um custo baixo, você tem um custo de oportunidade, mas você não tem um custo de juros embutido nessa parcela. Então, ah, acaba sendo muito vantajoso pro investidor ou de fato pra pessoa que tem ali como sonho de vida a compra do seu imóvel próprio. E quando a gente tá falando dos lançamentos, quais cuidados que devem ter também para a questão da correção da parcela durante o período de obra? Porque é muito fácil a gente se deslumbrar, como você mesmo citou, Minha Casa, Minha Vida acaba oferecendo eh condições muito interessantes pro trabalhador, pra população. E a gente acaba se deslumbrando com isso. Quais são esses cuidados que a gente deve ter com a correção nas parcelas? Muitas vezes as pessoas esquecem as correções e não tomam tanta atenção em relação ao tipo de financiamento, né? Eu tenho dois tipos de tabela. Eu tenho a tabela SAC, eu tenho a tabela price. Uma das tabelas eu mantenho o financiamento equalizado durante todo o período e a outra eu venho com parcelas ah tendo redução durante ao longo do tempo com parcelas maiores no começo. Além disso, quando a gente fala do setor imobiliário, as parcelas são corrigidas pelo INCC, que é um índice de inflação da construção civil. Então, como a gente vê muito aí se falando no jornal de PCA, né, que é o índice de de inflação, mas tomando consumidor amplo, eu também olho pro INCC, que é o índice de da construção civil. E as parcelas são corrigidas pelo INCC. Então, as pessoas olham a parcela e falam assim: "Olha que maravilha, vou ter aqui uma parcela de R$. R$ 2200 em relação ao meu financiamento. Só que quando chega no próximo ano, ela tem uma surpresa. O INCC foi de 7% ao ano, foi de 10% ao ano. Isso se reajustou naquela parcela. Se a pessoa não tem a consciência de que essas parcelas vão ser corrigidas, muitas vezes ela pode ser pega despreparada e aí acaba entrando num num problema que a gente não espera, que é de inadimplência da parcela. E agora encaminhando para o final da nossa entrevista, qual é o maior erro que a população comete, levando em consideração tudo que a gente discutiu aqui dos gastos, da manutenção? Qual é o maior erro que a população comete, achando que ao comprar um apartamento automaticamente está fazendo um investimento? Bom, quando a gente olha os números de fato da da construção civil, a gente tem uma média de valorização de imóvel de inflação mais 2% ao ano. Por que que o brasileiro adora imóveis? Porque nós passamos tempos difíceis de inflação muito acelerada. Então a gente tem essa cultura de que investir em imóvel de fato eu nunca perco o dinheiro. Na média você não perde porque é corrigido pela inflação e na média você ganha 2% ao ano. Isso de fato é um bom investimento? Não necessariamente. Um bom investimento, ele se dá em relação ao preço que eu pago. Se eu compro um imóvel com desconto, se eu consigo ter esse poder de barganha, muitas vezes eu de fato tenho um bom investimento. Mas as pessoas elas cometem o principal erro falar: "Olha, comprei meu imóvel, agora eu fiz um bom investimento ou comprei um imóvel para alugar, automaticamente eu já tô ganhando dinheiro". Não necessariamente. Muitas vezes existem outras aplicações, outros tipos de investimento que podem remunerar melhor o cliente, como é o próprio caso do Tesouro Direto, que hoje eh tem taxas mais elevadas. Então, o investidor ele precisa de fato fazer a conta e não só olhar a valorização do imóvel ao longo do tempo. Comprei o imóvel por R$ 300.000 a 15 anos e hoje ele vale R$ 500.000. Não é só isso. Qual que foi a inflação desse período? quanto meu dinheiro se desvalorizou ao longo do tempo. Esse imóvel de fato gerou rendimentos para mim? E aí nessa conta também é importante colocar custos como manutenção do imóvel, você tem despesa com corretor, você tem imposto de renda sobre o ganho do imóvel e as pessoas acabam isolando isso e considerando sempre a compra de um imóvel como um bom negócio. E não necessariamente isso é verdade, tá certo? Então, professor, muito obrigado e obrigado pela disponibilidade de nos dar essas dicas e de participar com a gente mais uma vez na ponta do lápis. Eu que agradeço você na ponta do lápis de hoje então conferiu tudo sobre a aquisição de imóveis. O que vale mais a pena pro momento financeiro em que estou passando? Comprar na planta, comprar um imóvel usado ou comprar um imóvel novo. O na ponta do lápis de hoje vai ficando por aqui, mas eu te espero semana que vem. Até mais.